İzale-i Şuyu Davası Açıldı, Hissemi Satmak İstemiyorum: Ne Yapabilirim?

Yazarlar: Av. Mert Güneş & Av. Melis Güneş — Güneş Partners kurucu ortakları Son güncelleme: Mayıs 2026

TL;DR — Bu Yazının Özeti

• Bir paydaşın satış istememesi tek başına davayı durdurmaz. Mahkeme öncelikle aynen taksim, mümkün değilse satış yolunu değerlendirir.

• En etkili savunma yolu aynen taksim talebinde bulunmaktır. Türk Medeni Kanunu m. 699 gereği mahkeme ilk olarak bu seçeneği değerlendirir.

• Diğer engelleme yolları: idame-i şuyu sözleşmesi, uygun olmayan zaman itirazı, sürekli amaca özgüleme, eksik taraf teşkili itirazı.

• 1 Eylül 2023'ten itibaren izale-i şuyu davalarında arabuluculuk dava şartıdır.

• Davayı tamamen engellemek genellikle mümkün olmasa da stratejik savunma, hisseyi koruma şansını ciddi biçimde artırır.

Hisseyi Satmak İstemiyorum Diyebilir miyim?

Evet diyebilirsiniz, ancak bu beyanın tek başına bağlayıcı bir etkisi yoktur. İzale-i şuyu davasında temel ilke şudur: paydaşlardan birinin talebi yeterlidir; diğer paydaşların satışı istememesi davanın açılmasına ya da devamına engel olmaz.

Bu nedenle "hissemi satmak istemiyorum" demek bir hak değil, bir taleptir. Hukuki sonuç doğuran asıl unsur, bu talebin aynen taksim veya başka bir hukuki itiraza dönüştürülmesidir.

İzale-i şuyu davası nedir? Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınır ya da taşınmazda ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini amaçlayan davadır. Türk Medeni Kanunu m. 698 ve devamında düzenlenmiştir. "Ortaklığın giderilmesi davası" da denir.

En Etkili Çözüm: Aynen Taksim Talebinde Bulunmak

Hissesini satmak istemeyen paydaşın ilk ve en güçlü hukuki adımı, mahkemeden aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmektir.

Türk Medeni Kanunu m. 699'a göre paydaşların tamamı aksine bir karar vermedikçe, mümkün olduğu hallerde aynen paylaşma esastır. Yani satış, kanun nezdinde son çaredir.

Aynen Taksim Şartları

Aynen taksimin uygulanabilmesi için iki temel şart aranır:

1. Hukuki uygunluk: Taşınmazın imar mevzuatına ve tapu kayıtlarına göre bölünebilir nitelikte olması gerekir. İmar planında ifrazı engelleyen bir durum varsa aynen taksim mümkün olmaz.

2. Fiili uygunluk: Taşınmazın fiilen bölündüğünde her paydaşın hissesine düşen kısmın kendi başına kullanılabilir nitelikte olması gerekir. Çok küçük arsalar, dar parseller veya tek bağımsız bölümlü daireler aynen taksime elverişli sayılmaz.

Aynen Taksimde Bilirkişi Raporu Belirleyicidir

Mahkeme aynen taksim kararı verebilmek için neredeyse her zaman bilirkişi raporu alır. Bilirkişi, tapu, imar ve kadastro kayıtlarını inceleyerek taşınmazın bölünmeye uygun olup olmadığını raporlar.

Kritik nokta: Bilirkişi raporu satış yönünde gelirse, rapora itiraz hakkınız vardır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi içtihatlarına göre mahkeme bilirkişi raporuyla bağlı değildir; ancak rapora itiraz edilmez ve karşı görüş sunulmazsa mahkeme genellikle rapor doğrultusunda karar verir.

İzale-i Şuyu Davasını Engellemenin Diğer Hukuki Yolları

Aynen taksim dışında, şartları varsa kullanılabilecek başka hukuki yollar da bulunmaktadır.

1. İdame-i Şuyu Sözleşmesi

Paydaşlar, ortaklığın belirli bir süre devam etmesi yönünde aralarında sözleşme yapabilir. Buna idame-i şuyu sözleşmesi denir. Türk Medeni Kanunu m. 698/2 uyarınca bu sözleşme en fazla 10 yıl için geçerlidir.

Taşınmaz söz konusu ise sözleşme noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir; aksi halde geçersiz sayılır. Sözleşme tapuya tescil edildiğinde üçüncü kişileri (örneğin sonradan hisse satın alan yeni paydaşları) da bağlar.

2. Uygun Olmayan Zaman İtirazı

Türk Medeni Kanunu m. 698/3 uyarınca, paylaşma uygun olmayan bir zamanda istenemez. Bu kavram, paylaşmanın paydaşlardan biri için ağır, telafisi güç ya da imkânsız bir zarar doğuracağı durumları ifade eder.

Yargıtay uygulamasında uygun olmayan zaman örnekleri arasında şunlar yer alır: tarım arazilerinde hasat dönemi, taşınmazın geçici bir nedenle değer kaybetmiş olması, kentsel dönüşüm planlamasının beklenmesi, mülkün özgül bir ekonomik faaliyet için kullanıldığı durumlar.

3. Sürekli Amaca Özgüleme

Paylaşma konusu mal sürekli bir amaca özgülenmişse, paylaşma istenemez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/6568 E., 2019/5613 K. sayılı kararında, satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazın sürekli amaca özgülenmiş sayılacağı hükme bağlanmıştır. Bir başka önemli örnek aile konutu şerhi bulunan taşınmazlardır; bu mülkler de paylaştırma konusu yapılamaz.

4. Eksik Taraf Teşkili İtirazı

İzale-i şuyu davası, mülkün tüm paydaşlarına karşı açılmak zorundadır. Eksik taraf teşkili usulden ret sebebidir. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçıların tamamı tespit edilmeden açılan davalar reddedilir; bu durum davalı paydaş için önemli bir savunma alanı oluşturur.

5. Cenin Hakkı (TMK m. 643)

Miras açıldığı tarihte sağ doğma ihtimali bulunan bir cenin varsa, paylaşım doğuma kadar ertelenir. Pratik bir savunma alanı değildir ancak hukuken ileri sürülebilir.

Engelleme Yollarının Karşılaştırma Tablosu

Mahkeme Aynen Taksimi Reddederse Ne Olur?

Mahkeme bilirkişi raporu doğrultusunda aynen taksimin mümkün olmadığına karar verirse, ortaklık satış yoluyla giderilir. Satış açık artırma usulüyle Sulh Hukuk Mahkemesi'nin satış memurluğu tarafından gerçekleştirilir.

Bu aşamada hissesini korumak isteyen paydaşın yapabileceği şudur: açık artırmaya kendisi katılarak diğer paydaşların hissesini satın almak. Böylece taşınmazın tamamına sahip olur ve mülkiyeti kaybetmez. Açık artırmada tek pay sahibi olarak öncelik hakkı yoktur; herkesle eşit şartlarda yarışılır.

Arabuluculuk: Davadan Önce Zorunlu Aşama

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 7445 sayılı Kanun ile izale-i şuyu davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Bu tarihten sonra arabulucu başvurusu yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Arabuluculuk süreci, hisseyi satmak istemeyen paydaş için önemli bir fırsattır. Bu aşamada şu seçenekler masaya yatırılabilir: hissenin diğer paydaşa devri, satış yerine bedel ödemeyle hisse alımı, fiili kullanım planının yazılı belgeye dönüştürülmesi, taşınmazın bir paydaşın işletmesinde kullanımı karşılığında kira tahsisi.

Anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak mahkeme kararı niteliğinde olup icra edilebilirdir.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın türüne, paydaş sayısına ve aynen taksim incelemesine bağlı olarak süreç ortalama 1 ila 2 yıl arasında tamamlanır. Çok paydaşlı miras dosyalarında veya bilirkişi raporlarına itirazlar yoğunlaştığında bu süre uzayabilir.

İstinaf incelemesi gidilirse karara bağlanma süresi 6 ay ile 1 yıl daha uzar.

2026 Yılı İzale-i Şuyu Dava Maliyeti

İzale-i şuyu davalarında yargılama giderleri taşınmazın değerine göre değişir. 2026 yılı için yaklaşık maliyet kalemleri şöyledir:

Başvurma harcı 732 TL, peşin harç (taşınmaz değerine göre değişir, ortalama 5.000-15.000 TL), gider avansı yaklaşık 3.000-5.000 TL, bilirkişi ve keşif giderleri 5.000-15.000 TL ve avukatlık ücreti AAÜT'ye göre en az 49.500 TL (KDV dahil) olmak üzere toplam 15.000 ile 50.000 TL arasında değişir.

Yargılama giderleri kural olarak paydaşlar arasında hisse oranlarına göre paylaştırılır.

Sık Sorulan Sorular

Hissemi satmak istemiyorum dediğimde dava düşer mi?

Hayır. Bir paydaşın satış istememesi davanın açılmasına veya devamına engel değildir. Mahkeme tüm paydaşların menfaatini gözeterek karar verir; ancak öncelikle aynen taksim seçeneğini değerlendirir.

İzale-i şuyu davasında aynen taksim nasıl talep edilir?

Mahkemeye yazılı olarak aynen taksim talep dilekçesi sunmanız gerekir. Bu dilekçede taşınmazın bölünebilir olduğunu, fiili duruma uygun bir paylaşım planı sunulabileceğini ve satış yerine bölünmeyi tercih ettiğinizi açıkça belirtmelisiniz.

Bilirkişi satışı önerirse ne yapabilirim?

Bilirkişi raporuna 2 hafta içinde itiraz edebilirsiniz. İtirazda taşınmazın aynen taksime uygun olduğunu, bölünmenin teknik ve hukuki olarak mümkün olduğunu somut delillerle ortaya koymanız gerekir. Mahkeme yeniden bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Açık artırmada hisseyi ben alabilir miyim?

Evet. Açık artırmaya katılarak en yüksek teklifi verirseniz taşınmazı satın alırsınız. Pay sahibi olmanız size öncelik hakkı vermez; ancak diğer paydaşlarla eşit şartlarda yarışırsınız. Aldığınız bedel kendi hissenizden mahsup edilir.

İdame-i şuyu sözleşmesi nasıl yapılır?

Taşınmazlar için noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir. Sözleşmede ortaklığın devam edeceği süre (en fazla 10 yıl), tarafların hakları ve yükümlülükleri yer almalıdır. Tapuya tescil edilirse üçüncü kişileri de bağlar.

Davayı uzatarak süreci durdurabilir miyim?

Sürekli ertelemeler yapmak veya usule aykırı işlemler yürütmek hak düşürücü süre kayıplarına yol açabilir. Ayrıca kötü niyetli usul işlemleri mahkemece tespit edildiğinde tarafa disiplin para cezası uygulanabilir. Bu nedenle uzatma stratejisi yerine, yasal savunma yollarına başvurmak çok daha güvenli ve etkilidir.

Okuyucular Bunları da Soruyor

Mirasçılardan biri hissesini satmak istemezse dava açılabilir mi?

Evet, açılabilir. Tek bir paydaşın talebi yeterlidir. Ancak diğer mirasçılar aynen taksim talep edebilir veya yukarıda sayılan diğer engelleme yollarına başvurabilir.

İzale-i şuyu davasında en kritik adım nedir?

İlk savunma dilekçesinde aynen taksim talebini açıkça yazılı olarak ileri sürmek ve taşınmazın bölünebilir olduğuna dair somut delilleri (imar planı, tapu kayıtları, fiili kullanım belgeleri) sunmaktır.

Arabuluculukta anlaşmazsam ne olur?

Anlaşamama tutanağı düzenlenir ve dava süreci başlar. Mahkemede aynı savunma argümanlarınızı kullanmaya devam edersiniz; arabuluculuktaki beyanlar daha sonra delil olarak kullanılamaz.

Davayı kazanırsam taşınmazın tamamı bana mı kalır?

Hayır. Aynen taksime karar verilirse her paydaş yalnızca kendi hissesine düşen kısmın maliki olur. Mülkün tamamına sahip olmak için diğer paydaşların hissesini satın almanız gerekir.

Sonuç

İzale-i şuyu davası açıldığında "hissemi satmak istemiyorum" demek tek başına yeterli değildir. Bu iradeyi hukuki bir savunmaya dönüştürmek, teknik bilgi ve doğru prosedür gerektiren bir süreçtir.

En güçlü savunma yolu, mahkemeden aynen taksim talep etmek ve bilirkişi sürecini yakından takip etmektir. Buna ek olarak idame-i şuyu sözleşmesi, sürekli amaca özgüleme, uygun olmayan zaman itirazı ve eksik taraf teşkili gibi savunma alanları da değerlendirilmelidir.

Güneş Partners olarak gayrimenkul ve miras hukuku alanında izale-i şuyu davalarında müvekkillerimize hem savunma hem de uzlaşma süreçlerinde hukuki destek sağlıyoruz. Hisseniz tehdit altındaysa, sürecinizi değerlendirmek üzere bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu İçerik Hakkında

Bu içerik, Güneş Partners kurucu ortakları Av. Mert Güneş ve Av. Melis Güneş tarafından, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 698-699), 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 7445 sayılı Kanun ve güncel Yargıtay 14. Hukuk Dairesi içtihatları temelinde hazırlanmıştır. Gayrimenkul ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde profesyonel destek için gunespartners.com adresini ziyaret edebilirsiniz.