Kira Sözleşmesi Nedir? 2026 Güncel Örnek ve Hazırlama Rehberi
Yazarlar: Av. Mert Güneş & Av. Melis Güneş — Güneş Partners kurucu ortakları Son güncelleme: Mayıs 2026
TL;DR — Bu Yazının Özeti
Kira sözleşmesi, kiraya verenin taşınmazın kullanım hakkını kiracıya, kiracının da bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki taraflı borç sözleşmesidir. TBK m. 299'da tanımlanmıştır.
Sözleşme yazılı şekil zorunluluğuna tabi değildir; ancak ispat kolaylığı açısından mutlaka yazılı yapılmalıdır.
Konut kiralarında depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342) ve banka hesabında bloke edilmek zorundadır.
Konut kiralarında yıllık artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz (TBK m. 344).
2018'den itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur.
Kurumsal kiralamalar (ofis, mağaza, depo) farklı dinamiklere sahip olup uzman hukuki destek gerektirir.
Bu Yazıda Ne Var?
Bu yazıda kira sözleşmesinin tanımını, zorunlu unsurlarını, 2026 yılı için güncel hazır kira sözleşmesi örneğini, depozito ve kira artışı kurallarını, taraf yükümlülüklerini ve kurumsal kiralamada şirketlerin dikkat etmesi gereken kritik noktaları ele alıyoruz. Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde hak kaybı yaşamamanız için bilmeniz gereken tüm bilgileri sunuyoruz.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin taşınır veya taşınmaz bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki taraflı borç sözleşmesidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde açıkça tanımlanmıştır.
Halk arasında "kira kontratı" olarak da bilinen bu belge, taraflar arasında karşılıklı hak ve yükümlülük doğuran bir hukuki ilişkinin temelini oluşturur.
Kira sözleşmesi nedir? Bir taşınmazın belirli bir bedel karşılığında kiracıya kullandırılmasını düzenleyen yazılı veya sözlü iki taraflı borç sözleşmesidir. Türk Borçlar Kanunu m. 299-378 arasındaki hükümlere tabidir.
Kira Sözleşmesinin Zorunlu Unsurları
Geçerli bir kira sözleşmesi için Türk Borçlar Kanunu'nun aradığı dört esaslı unsur bulunmaktadır.
Tarafların Anlaşması
Kira ilişkisi, kiraya verenin ve kiracının irade beyanlarının uyuşmasıyla kurulur. Tarafların kim olduğu net biçimde belirlenmiş olmalıdır.
Kira Konusu
Sözleşmenin konusunu oluşturan taşınır veya taşınmaz mal açıkça tanımlanmalıdır. Konutlarda açık adres, bağımsız bölüm numarası ve tapu bilgileri yer almalıdır.
Kira Bedeli
Kira bedelinin belirli veya en azından belirlenebilir olması gerekir. Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kiralamalarında bedel Türk Lirası olarak belirlenmek zorundadır; döviz cinsinden sözleşme yapılması belirli istisnalar dışında yasaklanmıştır.
Süre
Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Sürenin sözleşmede belirtilmesi geçerlilik şartı değildir; ancak hak ve yükümlülüklerin netleşmesi için açıkça yazılması önerilir.
Kira Sözleşmesinin Şekli: Yazılı mı Sözlü mü?
Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi için herhangi bir resmi şekil şartı aramaz. Yani sözleşme sözlü olarak da geçerli biçimde kurulabilir. Ancak hukuki uyuşmazlıklarda ispat açısından yazılı sözleşme her zaman tercih edilmelidir.
Yazılı sözleşmenin de iki türü vardır: adi yazılı (taraflarca hazırlanan) ve noter onaylı. Noter onayının önemli avantajı, imzaya ve tarihe sonradan itiraz edilememesidir. Bu nedenle yüksek bedelli ve uzun süreli kiralamalarda noter onayı tercih edilmelidir.
Kira Sözleşmesi Örneği (2026)
Aşağıda Türk Borçlar Kanunu'nun aradığı tüm unsurları taşıyan, hukuken geçerli bir konut kira sözleşmesi örneği yer almaktadır.
Depozito Kuralları: Ne Kadar, Nasıl?
Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiraları için depozitoya ilişkin sıkı kurallar getirmiştir.
Depozito miktarı 3 aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınır emredici niteliktedir; aşılması durumunda fazla kısım kiracı tarafından geri istenebilir. Depozito banka hesabında vadeli olarak bloke tutulmak zorundadır; kiraya veren bu bedeli kişisel hesabında tutamaz veya kullanamaz. Sözleşme sonunda taşınmazın hasarsız teslim edilmesinin ardından depozito kiracıya iade edilir.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
TBK m. 344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli serbestçe kararlaştırılabilir; ancak bu artış bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz.
TÜİK tarafından her ay açıklanan bu oran, kiraya verenin tek taraflı belirleyebileceği bir tavandır. Sözleşmede yer alan ve TÜFE'nin üzerinde artış öngören maddeler geçersiz sayılır.
5 yıl kuralı: TBK m. 344'e göre kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden 5 yıl geçtikten sonra kiraya veren, artık TÜFE sınırı yerine piyasa rayiç bedeli üzerinden kira talep etme hakkına sahip olur. Bu durumda kira tespit davası açılması gündeme gelebilir.
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Kiraya Verenin Yükümlülükleri
Kiraya verenin temel borcu, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurmaktır. Bu kapsamda kiralananın esaslı bakım ve onarımları (çatı, kalorifer, kaçak gibi yapısal sorunlar) kiraya verene aittir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/985 sayılı kararında işyeri olarak kiralanan bir mülkün iskân izninin olmaması "hukuki ayıp" olarak nitelendirilmiş ve sorumluluğun kiraya verene ait olduğu hükme bağlanmıştır.
Kiracının Yükümlülükleri
Kiracının asli borcu kira bedelini zamanında ödemektir (TBK m. 313). Bunun yanı sıra olağan temizlik ve bakım giderleri (musluk tamiri, kapı kilidi gibi) kiracıya aittir (TBK m. 317).
Kiracının bir diğer önemli borcu, sözleşme sonunda kiralananı iade etmektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2022/8419 sayılı kararına göre anahtarın usulünce kiraya verene teslim edilmesi zorunludur; aksi halde kiralanan kiracının kullanımında kabul edilir. Anahtar teslimini ispat yükü kiracıya aittir.
Kurumsal Kiralama: Şirketler İçin Önemli Notlar
Şirketler için kira sözleşmesi, bireysel kiralamalardan çok daha katmanlı bir hukuki süreçtir. Ofis, mağaza, depo, fabrika veya AVM içinde yer kiralama gibi kurumsal kira ilişkileri yalnızca konut kira hükümleriyle değil, aynı zamanda ticari hayatın özelliklerine göre şekillenen ek düzenlemelerle de yönetilmelidir.
Kurumsal Kiralamada Özel Dikkat Edilecek Hususlar
Kurumsal kiralamalarda standart kira sözleşmesi şablonları çoğunlukla yetersiz kalır. Bir şirket için kritik olan; sözleşmenin işletme faaliyetlerinin sürekliliğini güvence altına alması, ticari sırların korunması, gerektiğinde devir ve alt kiralama imkânlarının düzenlenmesi ve uyuşmazlık halinde işletmenin hızla zarar görmesini engelleyecek mekanizmaların kurulmasıdır.
Tahliye süreçleri, AVM yönetim ücretleri, ortak alan giderlerinin paylaşımı, dekorasyon ve tadilat hakları, performans bazlı kira artış formülleri (özellikle perakende sektöründe ciroya bağlı kira modelleri) gibi konular sözleşmenin temelini oluşturur.
Güneş Partners ile Kurumsal Kiralama Süreçleri
Güneş Partners olarak şirketlerin kurumsal kiralama süreçlerinde başından itibaren hukuki destek sağlıyoruz. Sözleşme öncesi tapu ve kullanım izni incelemesi, sözleşmenin müzakere edilmesi ve şirketinizin menfaatlerini koruyacak özel maddelerin eklenmesi, taşınmaz devir senaryolarına karşı koruma mekanizmalarının kurgulanması, kira bedeli artışı ve uyarlama davalarında danışmanlık ve tahliye süreçlerinde temsil hizmetleri sunduğumuz alanların başında gelir.
Şirketinizin imzalayacağı her kira sözleşmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda işletmenizin pozisyonunu doğrudan belirler. Bu nedenle tek taraflı hazırlanmış standart sözleşmeleri imzalamadan önce hukuki inceleme yaptırmak, hem maliyet açısından hem de iş sürekliliği açısından kritik bir yatırımdır.
Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Sık Yapılan Hatalar
Uygulamada karşılaştığımız en yaygın hatalar şunlardır.
Yan giderlerin paylaşımının belirtilmemesi: Aidat, doğalgaz, elektrik gibi giderlerin kime ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmadığında uyuşmazlık çıkması kaçınılmaz hale gelir.
Demirbaş listesinin eksik düzenlenmesi: Eşyalı kiralamalarda her bir eşyanın markası, modeli ve durumu detaylı olarak listelenmeli ve taraflarca imzalanmalıdır.
Boş alanların doldurulmaması: Tarih, kira bedeli veya ödeme günü gibi alanların boş bırakılması, sonradan tartışmalara yol açabilir.
TÜFE'yi aşan kira artış maddesi: Konut kiralarında TÜFE 12 aylık ortalamasını aşan artış maddeleri geçersizdir. Bu tür hükümler sözleşmeye konsa bile mahkemece uygulanmaz.
Döviz cinsinden kira belirlenmesi: Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralamalarında döviz cinsinden bedel belirlenmesi yasaktır (istisnalar dışında).
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi noterde mi yapılmalıdır?
Hayır, noter zorunluluğu yoktur. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi için yazılı şekil bile aramaz. Ancak ispat ve güvenlik açısından yazılı ve mümkünse noter onaylı sözleşme önerilir.
Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?
Evet, sözlü kira sözleşmesi de hukuken geçerlidir. Ancak uyuşmazlık halinde ispat ciddi biçimde zorlaşır. Bu nedenle her durumda yazılı sözleşme yapılması önerilir.
Kira sözleşmesinde hangi para birimi kullanılmalıdır?
Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kira bedeli Türk Lirası olarak belirlenmek zorundadır. Yabancılık unsuru bulunan istisnalar dışında döviz cinsinden sözleşme yapılması yasaktır.
Kefil sözleşmede ne kadar süre sorumlu kalır?
Kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirtilen süre veya azami tutar ile sınırlıdır. Sözleşmede süre belirtilmemişse, Yargıtay kararlarına göre kefilin sorumluluğu genellikle ilk kiralama dönemi (örneğin ilk yıl) için geçerli sayılır. Kefalet için kefilin azami tutarı, kefalet tarihini ve müşterek kefil olduğunu kendi el yazısıyla belirtmesi zorunludur.
Kira artışı her yıl zorunlu mudur?
Hayır, kira artışı zorunlu değildir; tarafların anlaşmasına bağlıdır. Ancak artış yapılacaksa TÜFE 12 aylık ortalama oranı aşılamaz. Sözleşmede artış maddesi yoksa, kiraya verenin sözleşme bitiminden 1 ay önce kiracıya ihtarname göndermesi gerekir.
Şirket adına kira sözleşmesi nasıl yapılır?
Şirket adına kira sözleşmesi imzalayan kişinin yetki belgesinin (imza sirküleri, vekâletname) sözleşme ekinde bulunması zorunludur. Vergi numarası, ticaret sicil bilgileri ve yetkili imza bilgileri eksiksiz yer almalıdır.
Kira sözleşmesi en fazla kaç yıl yapılır?
Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmesi süresi için bir üst sınır yoktur. Belirli süreli sözleşmeler süre bitiminde kiracı tarafından feshedilmediği takdirde otomatik olarak bir yıl uzar. Ayrıca TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıl uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Okuyucular Bunları da Soruyor
Kira sözleşmesi olmadan oturuyorsam haklarım nelerdir?
Yazılı sözleşme olmaması haklarınızı ortadan kaldırmaz. Sözlü kira ilişkisi de TBK kapsamında korunur ve tüm kanuni kira hakları sizin için geçerlidir. Ancak ispat açısından kira ödeme dekontları, mesajlaşmalar ve tanık ifadeleri kritik delil niteliği taşır.
Kira sözleşmesini erken feshetmek istersem ne olur?
Belirli süreli sözleşmelerde kiracının erken fesih hakkı bulunmamakla birlikte, taşınmazı erken boşaltırsa kalan dönem kira bedeli kadar tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Ancak yeni bir kiracının makul sürede bulunabilmesi durumunda kiraya verenin zarar azalır.
Kiracının evcil hayvan getirmesi yasaklanabilir mi?
Tarafların özel şartlar olarak böyle bir hüküm sözleşmeye eklemesi mümkündür. Ancak yapı yönetim planında veya sözleşmede açıkça yasak yoksa, kiracının evcil hayvan beslemesi engellenemez.
Kira sözleşmesi başkasına devredilebilir mi?
Kural olarak kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kira ilişkisini devredemez veya alt kiraya veremez. İşyeri kiralarında bu kural daha esnek uygulanırken konut kiralarında izin zorunludur.
Sonuç
Kira sözleşmesi, hem kiraya veren hem de kiracı için uzun vadeli hukuki ve mali sonuçlar doğuran kritik bir belgedir. Standart şablonlar asgari gereklilikleri karşılayabilir ancak her somut olayın özelliğine göre özelleştirilmesi gerekir. Eksik veya muğlak bir sözleşme, ileride yıllarca sürecek hukuki süreçlere zemin hazırlayabilir.
Özellikle kurumsal kiralamalarda — şirket ofisi, mağaza, depo veya üretim tesisi — sözleşmenin işletmenizin operasyonel sürekliliğini koruyacak biçimde tasarlanması büyük önem taşır.
Güneş Partners olarak hem bireysel hem de kurumsal kira süreçlerinde sözleşme hazırlığı, müzakere, uyuşmazlık çözümü ve dava aşamalarında müvekkillerimize hukuki destek sağlıyoruz. Kira sözleşmenizin hazırlığı veya mevcut bir sözleşmenin incelenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu İçerik Hakkında
Bu içerik, Güneş Partners kurucu ortakları Av. Mert Güneş ve Av. Melis Güneş tarafından, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi içtihatları ve TÜİK güncel verileri temelinde hazırlanmıştır. Kira ve sözleşme süreçlerinde profesyonel destek için gunespartners.com adresini ziyaret edebilirsiniz.